Décryptage du Marché Immobilier de la maison individuelle et du terrain à bâtir en Nord-Isère en ce début 2024 : Enjeux, pistes de solutions


Dans le contexte actuel, le marché de la Construction de Maisons Individuelles (CMI) connaît une crise sans précédent qui influe directement sur le terrain à bâtir et sur notre activité d’aménageur foncier. Dans cet article, nous analysons les difficultés rencontrées et explorons les pistes qui pourraient améliorer la situation.

 

> Défis Majeurs dans le Secteur de la Construction de Maisons Individuelles :


Inflation des Matières Premières :
L’augmentation des coûts de construction exerce une pression sur les marges bénéficiaires, rendant les projets moins rentables et moins attractifs sur le plan financier.
Taux d’Intérêt en Hausse :
La hausse des taux d’intérêt rendent l’accès au crédit plus difficile, voire impossible, décourageant ainsi les acheteurs potentiels.
Suppression du PTZ pour la maison individuelle :
Le prêt à taux zéro n’a pas été reconduit pour la maison individuelle, rendant l’accession à la propriété beaucoup plus difficile aux primo-accédants.
Isolation des Maisons et Augmentation des Coûts :
Les normes d’isolation RE2020   ont un impact financier en augmentant les coûts de construction, contribuant à une hausse globale des prix.
Rareté du Foncier et Hausse des Prix :
La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) rend les terrains plus rares, générant une hausse des prix, même dans les petites villes.
Baisse des Ventes dans l’Immobilier Ancien et Neuf :
Le volume des ventes dans l’immobilier ancien diminue depuis mi-2022. Dans le neuf, une baisse significative des réservations et des ventes en 2023 est observée, liée à l’inflation et à la difficulté d’accès au crédit.
Fort Repli du Marché de la Construction de Logements :
Les transactions en baisse reflètent un attentisme économique en raison d’une conjoncture économique peu favorable. Les projets de construction sont ainsi différés et entraînent une stagnation dans la chaîne immobilière.

 

> Situation Actuelle au niveau des terrains à bâtir :


Offre et Demande de Terrains à Bâtir :
Actuellement, nous proposons 5 terrains en Isère entre 432 et 1042 m², avec des prix allant de 129 000 à 239 000 € sur les communes de Diémoz, Villefontaine, Sérézin de la Tour. Ces communes étaient recherchées jusqu’à présent. Cependant, la demande est limitée depuis septembre, et un certain attentisme est palpable chez les acheteurs et les vendeurs.

Prix du Foncier et Évolution :
D’un côté comme il y a pénurie de terrains, les propriétaires ne baissent pas ou peu leurs prix. De l’autre côté il y a peu d’acquéreurs vu la conjoncture.
Tant que les taux étaient bas la demande était importante et impossible à satisfaire vu le peu de terrains sur le marché. Ce qui faisait monter les prix.
Actuellement avec la remontée des taux, tout est à l’arrêt.
Évaluer le prix d’un terrain devient actuellement complexe en raison de la pénurie d’offre et de l’attentisme ambiant dans ce contexte économique. Les prix n’augmentent plus mais la tendance à la baisse est très faible.

Différences de Prix dans le Nord Isère :

Les prix des terrains varient selon la proximité des grandes villes. Plus on se rapproche de Lyon ou Grenoble, plus ils sont élevés.  Mais la demande est moindre dans les villages éloignés en raison des coûts de transport, même si le prix des terrains est plus bas.

 

> Perspectives pour 2024 et Solutions Proposées :


Perspectives pour 2024 :
Les Français pour beaucoup renoncent ou différent leur projet de logement en raison du contexte économique.
Pendant longtemps il a été prôné la maison individuelle avec un grand terrain. Maintenant on nous impose de faire du condensé sans ou pratiquement pas de terrain, en nous reprochant d’artificialiser les sols. Or c’est en condensant au maximum qu’on enlève tout espace de jardin, de végétalisation et qu’on artificialise.
L’inaction de l’État face à la baisse des ventes immobilières est inquiétante. Au-delà d’une pénurie de logement, la baisse des ventes immobilières entraîne des pertes financières pour l’état et des risques de faillites en cascade pour de nombreuses entreprises dans le domaine de l’immobilier et bien au-delà.

Solutions Proposées pour une Sortie de Crise :
Rétablissement du PTZ (Prêt à Taux Zéro) dans les territoires ruraux et pour les maisons pour stimuler l’accession à la propriété dans les zones rurales et débloquer l’ensemble du parcours résidentiel. 43% du besoin annuel de logements et composé de maisons et la moitié en primo accession.
Révision de la loi ZAN (Zéro artificialisation nette)
Pour plus de flexibilité foncière dans les petites villes et villages où la densification n’est pas la même que dans les grandes villes

Pour que les jardins privés ne soient plus considérés comme artificialisant les sols.
Assouplissement des critères d’obtention des prêts
Réduction des marges bancaires sur les prêts immobiliers.
Rendre possible de transférer un crédit lors d’un nouvel achat de bien immobilier.

> En conclusion


Malgré les défis actuels, des solutions existent. Ensemble, nous pouvons construire un marché immobilier plus résilient, répondant aux besoins des particuliers, tout en soutenant la vitalité économique de notre région et en respectant l’environnement.

La sortie de crise passera par une baisse des taux des crédits qui interviendra lorsque l’inflation aura été maitrisée. Mais il faudrait aussi une forte volonté de l’état de relancer la construction par la remise en place des aides, dont la réouverture du Prêt à taux zéro à la construction neuve et sur tous les territoires. Car si l’on regarde le marché du logement plus globalement, nous produisons de moins en moins de logements individuels, collectifs ou sociaux, et les français n’arrivent plus à se loger, ce qui les freine dans leur mobilité.

Soutenir l’immobilier c’est soutenir l’économie.


L’équipe VIVIANT TERRAINS

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Retrouvez l’analyse du marché de la maison individuelle et du foncier en Nord Isère par des professionnels de l’immobilier dans Vivr’Immo&Habitat du 31/01/2024

Consultez Vivr’Immo&Habitat 31/01/2024

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